La vivienda, decisión de alto riesgo

En la vida tomamos decisiones constantemente. Algunas no tienen ningún impacto y otras mucho. Es decir, es posible tomar el 99% de tus decisiones acertadamente y aun así que tu plan se vaya al traste. Una de las decisiones con más impacto es la compra de una casa.

La compra de una vivienda

Comprar una casa suele ser el mayor gasto/inversión en la vida de los españoles.

Considero que comprar una casa para alquilar no es una decisión tan clave. Al final suele ser una casa de menos valor y hay unos cálculos detrás. Es decir, se toma 100% como una inversión con toda la reflexión que ello conlleva.

Sin embargo, TU casa es una decisión clave. Si la casa va a ser tu vivienda a largo plazo, creo que merece la pena comprar algo lo más asequible posible que te permita vivir cómodo. Porque si es tu vivienda, tiene más de gasto que de inversión. Si el precio se triplica y crees que está sobrevalorada seguramente no seas capaz de vender e irte a otro lado (como harías con tus inversiones en otros activos).

¿Gasto o inversión?

En España somos mucho de comprar en vez de alquilar. En cuanto empiezas a trabajar, amigos y familia te empiezan a decir que ahorres para la entrada de tu casa. Hace poco Mrs. Lyn escribía sobre un piso de sus padres que estamos pensando en arreglar. Calculo que ese piso tiene un valor bastante por debajo de 30k. Lleva vacío años y años. Venderlo le da pena a la familia porque lleva siendo suyo mucho tiempo. Alquilarlo también puede suponer un conflicto porque son “desconocidos” que viven en el piso. Además hay que invertir en arreglarlo para poder alquilar. Inversión que no sabemos si tendrá rentabilidad.

Ahora piensa qué pasará con tu casa. Puede ser muy parecido. Tú no lo vas a vender porque es TU casa. Pero tus herederos tampoco porque les va a dar pena. Tampoco van a vivir en ella porque seguramente ya tienen otra casa que es SU casa. Quizás en otra ciudad. Puede convertirse básicamente en una inversión de la que nadie está viendo un euro de rentabilidad (aparte de la diferencia de gastos que hayas tenido con respecto a alquilar, que en algunos casos es cero cuando sumas intereses, seguros, coste de la compra, reformas…).

Peligro, sabiduría popular

Cuidado con teorías como “alquilar es tirar el dinero”, “la vivienda siempre sube”,“compra una casa lo más grande que puedas para que no se te quede pequeña”, etc.

Hay mucha sabiduría popular con respecto a la inversión inmobiliaria que probablemente no se puede aplicar a tu caso.

La ilusión de que una casa siempre es una inversión segura junto con la disponibilidad de hipotecas es un cóctel explosivo. Yo considero mis fondos de inversión seguros a 30 años pero no pedí un préstamo para invertir en ellos. Las hipotecas son una herramienta muy buena si se usan bien, especialmente en el entorno de intereses bajos en el que estamos. Pero hay que tener cuidado con no volverse loco y comprar una casa carísima sólo porque te conceden la hipoteca.

Muchas cosas pueden cambiar en tu vida y en la zona en la que vives:

  • Un trabajo en otro sitio. Incluso dentro de la misma empresa. La empresa para la que trabajo en Londres cerró su oficina en el centro y varios empleados justo acababan de comprar viviendas allí
  • Vives en una zona tranquila y de repente se convierte en la nueva zona de marcha
  • Decides tener más o menos hijos de lo que habías planeado inicialmente

Se me ocurren dos maneras de minimizar los riesgos en la compra de una casa.

La primera es tener un porcentaje pequeño de patrimonio total en ella. De esta manera acotas el riesgo. Si las cosas van mal, por lo menos no va a ser un error fatal y te puedes recuperar.

La segunda es comprar no sólo porque te gustaría vivir en ella sino haciendo los números cómo si fuese una inversión de verdad. Lo ideal sería pensar que si te tuvieses que mudar el primer mes seguirías estando contento con la inversión. Y prometerte que lo tratarás como una inversión. Si el valor se vuelve descabellado, venderás.

¿Qué hacemos nosotros?

A día de hoy no tenemos ninguna casa en propiedad. Llevamos estando de alquiler desde que nos fuimos de casa de nuestros padres a los 18 años. Pero sí estamos pensando en estos temas de cara a 2019 o 2020. Cuando esperamos estar de vuelta en España. No sabemos qué haremos al final, todavía estamos reflexionando y dándoles vueltas.

Nos estamos dando cuenta de que para analizar qué es una buena oportunidad tenemos que aprender más. Quizás ir a ver diferentes zonas, ver precios de venta y alquiler, localizar sitios que pueden “blindar” el valor de la vivienda (universidades, colegios, acceso a transportes…ver dónde se está construyendo y cuánto), etc.

Estamos viendo muchos casos con precios de alquiler mensual entorno al 0.3% del valor total de la vivienda. Sin ser ningún experto no me parece muy buen negocio comprar para alquilar en estas condiciones. Sobre todo cuando sumas gastos de notario, intereses, reformas, problemas con inquilinos, etc. Si no encontramos nada mejor seguiremos de alquiler sin ningún problema.

¿Has hecho alguna inversión inmobiliaria? ¿Qué tal te ha salido? ¿Qué te parece ese 0.3%?

 

Foto: Lou133lou133 [CC BY-SA 4.0]

13 Comments

  1. Anónimo Primero

    Anónimo Primero al habla,

    Para mí, salvo herencia o chollo inmobiliario, las inversiones en ladrillo son una pérdida enorma de tiempo y de dinero. Y lo digo por experiencia, porque piqué en plena burbuja y compré un piso “tirao de precio” (en comparación), una oportunidad oiga, en un pueblecito de montaña donde se estaba construyendo a mansalva. Además aprovechando que todo subía, se me ocurrió la genial idea de comprar un local (¡¡ya no nos quedan, están superbuscados!!) en un sitio no muy bueno, a precio decente, con el fin de alquilarlo.
    Resultado: el piso, con suerte, podría venderlo hoy día por la mitad. Apenas vamos por allí. Todas las expectativas del turismo e montaña se fueron a tomar pol saco, y está lleno de edificaciones sin acabar (y que creo que no se acabarán nunca, a este paso). Me salió una oportunidad para alquilarlo, pero nos daban 100 pavos/mes, a lo que había que añadir el riesgo de que dejaran el piso hecho cisco y si pagarme. Resultado: estoy pagando IBI, comunidad, suministros, basuras… un gasto a cambio de nada, y además el valor del piso ha bajado a menos de la mitad de lo que me gasté, y eso si encuentro comprador.
    Con el local, tres cuartos de lo mismo. Conseguí alquilarlo tres años, y desde entonces está disponible. Ahora pido la mitad de lo que pedía al principio, y no hay forma. Hay locales mucho mejores que el mío, por los que piden menos de la mitad de lo que me costó a mí, y no consiguen venderlos. Por tanto, considero que he perdido entre el 60-70% de lo que costó. Por suerte mis inquilinos no me dejaron nada a deber, e incluso me arreglaron y acondicionaron el local. También pago religiosamente mi IBI, suministros, comunidad y derramas, y el 2% de IRPF, tanto del piso como del local.
    Y no hablamos de pérdida de tiempo, poniendo anuncios, buscando inquilinos, atendiendo los interesados, revisando precios para no pasarme ni quedarme corto, haciendo pequeñas reparaciones (cambio bombillas, pintar,etc…), visitas periódicas por si han entrado a robar o hay alguna fuga de agua o algo…

    Si ese dinero que me costó (mas los gastos que todavía tengo por ellos) lo hubiese metido en cualquier otro tipo de inversión, al menos no habría perdido tanto dinero, y tendría mas tiempo libre. (bueno, exceptuando sellos, bosques y demás. En bolsa al menos me habrían entrado algún dividendo)
    Ahora me niego a venderlos porque estoy seguro que, de hacerlo, se revalorizará de nuevo todo en alguna burbuja refrescante. Y como seguro que es malo para el país y traerá otra crisis de nuevo, por el bien común de todos nosotros, me sacrifico gustosamente, y no vendo. Pero lo hago por todos vostros ¿eh? que conste.

    Atentamente,
    Kamarrada A.I.
    Prócer de la humanidad. Candidato al Nobel de Economía.

    • Mr. Lyn

      Muy buenas Kamarrada AI,

      Muchas gracias por contarlo. Te lo agradezco sobre todo porque siempre oigo los pelotazos y nunca cuando las cosas salieron mal. Eso crea una especia de burbuja en la que parece que todo el mundo a tu alrededor se está haciendo rico y tú eres el único pardillo (inmobiliaria, acciones, bitcoin o lo que sea).

      En cuanto lo vendas, bull market. Eso seguro jaja Gracias por sacrificarte por nosotros.

      Un saludo!
      Mr. Lyn

  2. Hamster onFIRE

    Me identifico con Anónimo primero…

    Compré mi vivienda en 2003, cuando la vivienda subía en mi ciudad en un porcentaje mayor de lo que yo era capaz de ahorrar anualmente. Tuve que meterme con 26 años, “ahora o nunca” a una hipoteca de 192.000€ a 30 años.

    Ese piso me costó 240.000€ + 60.000€ en reforma y muebles. Precisamente, 300.000€ sería el precio de mercado hoy en día. Ni tan mal…

    El año pasado, mi mujer heredó un piso. Lo reformamos y nos mudamos. Puse mi piso en alquiler porque pensaba que era demasiado radical venderlo. Me equivoqué… 6 meses lleva en alquiler y ya tengo diversos problemas con los inquilinos. Tengo claro que en cuanto me permita la ley, vaciaré el piso y lo venderé. Dinero para fondos de inversión, y más ahorro mensual al no tener que pagar una hipoteca.

    Por otro lado, en plena cresta de la ola inmobiliaria, mi mujer y yo juntamos dinero y nos metimos en una vivienda “barata” en Galicia. Como le pasa a anónimo primero, ese piso hoy en día vale la mitad. En mi caso, he tenido 7-8 inquilinos en los últimos 10 años y he visto de todo. Menos mal que mi última inquilina lleva 2 años y todo va como la seda. A partir de junio de 2019 podré ponerlo en venta.

    Comprar para alquilar es mal negocio a no ser que tengas un piso en el centro de Madrid o Barcelona. Mi piso de Galicia estará en torno al 2% de rentabilidad anual. En cuanto a la que ha sido mi vivienda habitual, la rentabilidad por alquiler es del 3% (calculo aproximado quitando IBI, seguros, comunidad de vecinos e impuestos).

    Es decir, actualmente pago mis dos hipotecas + gastos mediante el alquiler, pero no obtengo “ganancia” realmente más allá de construir patrimonio. Por eso mi idea es VENDER para deshacerme de gastos (hipotecas) e invertir el dinero liquido.

    Culturalmente, en España somos muy dados al ladrillo. Yo SI compraría vivienda para VIVIR pero no para INVERTIR. ¿Por que debería enterrar mi dinero en ladrillo y obtener un 3% de rentabilidad anual cuando el S&P 500 ha dado un 8% anualizado en los últimos 100 años?

    -Saludos!

    • Mr. Lyn

      Hola!

      Gracias por contarnos!

      Quizás la sociedad en general piensa “si tienes hipoteca por lo menos no te gastas todo el salario” y eso nos mete presión. Pero para la gente que ahorra mucho e invierte no es más que otra clase de activo. Nuestras familias creo que no nos presionan porque aun no nos ven asentados en ningún sitio pero vamos que en cuanto volvamos a España seguro que empiezan, habrá que aguantar.

      Comprar para alquilar puede ser buena idea en la IF. Usar los ingresos para vivir sin tocar otras inversiones, además de que seguramente tienes más tiempo para dedicarle las cosas van mal. Lo que comentas de que sólo funciona en el centro de Madrid o Barcelona… no me extrañaría la verdad. Puede que también en alguna ciudad con muchos estudiantes, pero te expones a otros problemas.

      Lo de los problemas con los inquilinos siempre me sorprende, tenía la impresión que era raro pero lo oigo cada vez más.

      Un saludo!
      Mr. Lyn

  3. Totalmente de acuerdo Mrs Lynn, hay veces que sale mejor alquilar que comprar, por ejemplo hay pisos muy buenos que si lo piensas el precio del alquiler es incluso inferior al que tendrías como propietario: te ahorras IBI, arreglos, movilidad, impuestos (el 12% a la compra!), comunidad, intereses hipoteca, derramas, etc etc. Echar cuentas, pero ahora mismo por norma general alquilaría, más sin tener familia. Un saludo.

    • Mr. Lyn

      Hola!

      Sí, nosotros queremos seguir alquilando cuando volvamos a España a principios del año que viene. Una vez estemos asentados queremos empezar a ver opciones. Por lo que llevamos visto, en nuestra situación nos compensa alquilar (con diferencia) pero queremos analizar un poco más en profundidad: diferentes áreas, diferentes tipos de vivienda, etc.

      Un saludo!
      Mr. Lyn

  4. Muy buenas!
    Yo me he propuesto no comprar nada hasta que mis dividendos me den lo suficiente como para pagar una hipoteca de 400 euros al mes.
    Hoy precisamente hable con una persona que lleva toda su vida en el negocio inmobiliario y no es que sea muy optimista. La OCU Fincas y Casas lleva un año entero recomendando vender todo aquello que no sea vivienda habitual. Y comprar, con muchísima cautela.
    Un saludo!

    • Mr. Lyn

      Hola!

      Me parece buena estrategia usar el cash flow de los dividendos para la hipoteca. A nivel macro sí puede ser que los precios estén caros pero creo que es un tema muy local. Por eso quiero aprender un poco más de cómo funciona esta dinámica y qué factores influyen. Pero iremos sin prisas.

      Un saludo!
      Mr. Lyn

  5. Hamster onFIRE

    Lo de alquilar para tener un ingreso fuera de bolsa me parece fantástico. Ahora mismo al tener retrasos y ciertos problemas, soy más reacio pero es cierto que cuando el alquiler va bien, es genial tener ese ingreso pasivo aunque “solo” te de un 3%.

  6. Si la vuelta a España es definitiva y tenéis más o menos certeza de que queréis echar raíces aquí, yo compraría. Si además la vuelta pasa por vivir en una capital de provincia que no sea ni Madrid ni Barcelona, entonces ni me lo pensaba porque los precios allí están aceptables.

    Pero sobre todo me respondería lo siguiente:

    ¿Tienes más del 50% del total de la compra en cash (importe+gastos)?
    ¿Puedes asumir la hipoteca restante en un periodo de 15 años?
    ¿Tenéis un soporte familiar que responda ante un worst case scenario?

    Si es así, tenéis condiciones óptimas para comprar. De lo contrario esperaría hasta conseguirlas, ya que yo al menos no dormiría tranquilo. Y otro tema es qué hacer con las carteras una vez te adentres en la compra. ¿Las desmontas para aportar capital? ¿Vas a medias y desmontas una parte? Dependerá del coste al que te vendan el dinero y la rentabilidad que esperas poder conseguir con tus carteras…

    • Mr. Lyn

      Gracias por el comentario. Exacto, todo dependerá de la situación en la que estemos el año que viene. Por jemplo, si conseguimos una hipoteca con un interés muy bajo y nuestros fondos caen un 30% pondremos el menor cash posible en una casa y el máximo en los fondos. En cualquier caso el dinero que tenemos en los fondos no queremos tocarlo.

      Un saludo,
      Mr. Lyn

  7. V9

    Buenas. La vivienda. Tema delicado. Yo si tuviera que volver a empezar alquilarla.
    Yo soy muy afortunado. Los últimos 10 años me han venido rodados, pero he llegado a vivir hasta un embargo.
    Mi mayor error financiero fue comprar una casa en 2006 en la cúspide de la burbuja inmobiliaria por 307k. No compré con idea de especular, sino de vivir en ella para siempre. Con eso me intentaba tranquilizar cuando veía que las casas de alrededor cada vez las vendían por menos.
    Mis demás compras han sido ya con la burbuja pinchada, y creo que bastante por debajo de precio de mercado a día de hoy.
    Pero por lo que aún pago de hipoteca cada mes, podría vivir de alquiler en un chalé.
    Un saludo

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